Wanneer slaagt een beroep op een ouderdomsclausule?

Rechtbank Noord-Holland 3 november 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:9560

Het komt vaak voor dat in een koopovereenkomst van een bestaande woning een zogenaamde “ouderdomsclausule” is opgenomen.  

Door het opnemen van een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt, indien zich na de verkoop gebreken voordoen die gaan over de in het beding geformuleerde kwesties. Indien er sprake is van een ouderdomsclausule, dan dien je als koper dan ook extra alert te zijn. Ook is het verstandig om nader onderzoek te doen naar gebreken die te maken kunnen hebben met de kwesties die zijn opgenomen in de clausule. Doet de koper geen onderzoek, en komen er inderdaad gebreken met betrekking tot de expliciet genoemde kwesties in het beding aan het licht (na de koop), dan draait de koper zelf op voor de herstelkosten.

Wanneer slaagt een beroep van de verkoper op een dergelijke clausule? Lang niet altijd. De formulering van het beding is van groot belang, zo blijkt ook uit voornoemde uitspraak van de rechtbank Noord-Holland.

Krot of oudere woning?

Uit voornoemde uitspraak blijkt dat de inhoud van de tekst van de ouderdomsclausule van groot belang is. De exoneratie van een ouderdomsclausule is immers niet onbeperkt. Een te algemeen geformuleerd ouderdomsbeding kan tot gevolg hebben dat verkoper geen beroep toekomt op de clausule. De formulering is zeer bepalend voor de uitleg en de betekenis van het beding .

Indien uit de clausule bijvoorbeeld expliciet blijkt dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van de vloeren, dan dient de koper er rekening mee te houden dat álle gebreken met betrekking tot de vloeren, voor zijn rekening en risico komen. Het op voorhand doen van goed en deugdelijk onderzoek aan de vloeren is dan ook van groot belang voor de koper! Een koper dient er immers rekening mee houden dat eventuele schades aan de vloeren niet op de verkoper verhaald kunnen worden.

Tot slot is het van belang of de verkoper bekend was met gebreken zoals vermeld in de ouderdomsclausule. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de verkoper in het algemeen niet met succes een beroep kan doen op een beding tot beperking van zijn aansprakelijkheid voor schade als gevolg van een gebrek, indien hijzelf reeds met het gebrek bekend was. De bewijslast hieromtrent rust op de koper.

Wanneer de koper een exoneratiebeding tegenkomt in de overeenkomst, dan dient de koper dit beding als een soort aanvullende informatie op te vatten. De op een koper rustende onderzoeksverplichting wordt zwaarder ten gevolge van de ouderdomsclausule.

Het is belangrijk als koper om extra alert te zijn als in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule staat. Voor de verkoper is het noodzaak om de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst goed te formuleren.

Heeft u vragen over een ouderdomsclausule?  De advocaten van AssumDelft Advocaten N.V. zijn goed op de hoogte van de ins en outs omtrent ouderdomsclausules. Wij zijn u hierbij graag van dienst. Wij staan zowel kopers als verkopers bij in geschillen omtrent (ver)koop. Neem contact op via cb@assumdelft.nl of 033 – 4321 957.