Medehuurderschap
Wanneer een medebewoner nog geen contractueel medehuurder is, dan kan de medebewoner in sommige gevallen medehuurderschap aanvragen bij de verhuurder. Deze aanvraag dienen de medebewoner en de huurder gezamenlijk te doen. Ik adviseer om het verzoek schriftelijk in te dienen.
Verhuurders stellen eisen aan (het aanvragen van) medehuurderschap en zij zijn vaak erg terughoudend in het toekennen hiervan. Dat is op zichzelf gezien niet geheel onlogisch, vanwege o.a. het tekort aan het aantal huurwoningen maar ook vanwege het beginsel van partijautonomie/contractsvrijheid. Soms wordt een verzoek van een huurder wel heel snel afgewezen en de vraag is dan of die afwijzing vanuit juridisch oogpunt juist is.
Wanneer de verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk heeft ingestemd met het verzoek dat de andere persoon medehuurder wordt, dan kan het medehuurderschap worden gevorderd bij de kantonrechter.
Procedure bij de kantonrechter:
Ingevolge artikel 7:267 lid 3 BW kan een verzoek om medehuurderschap slechts worden afgewezen wanneer – kort en zakelijk weergegeven -:
- de medebewoner niet gedurende tenminste twee jaren in de woning zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;
- de vordering kennelijk tot strekking heeft de medebewoner op korte termijn de positie van huurder te verschaffen en
- indien de medebewoner vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
Als die voorwaarden zijn vervuld dan dient de samenwoner de positie van medehuurder te krijgen, ongeacht de belangen van de verhuurder.
Sub 1: Als wordt gekeken naar de vereisten, dan geldt allereerst dat de medehuurder minimaal twee jaar zijn hoofdverblijf moet hebben (gehad) in het gehuurde. Dit is te achterhalen via BRP. Het tweede vereiste is dat er sprake moet zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, hier kom ik op terug.
Sub 2: Hier gaat het erom dat het niet de bedoeling is dat de huidige huurder op korte termijn het gehuurde zal verlaten.
Sub c: Dit spreekt voor zich.
In de praktijk ontstaan veelal discussies omtrent de kwalificatie van gemeenschappelijke duurzame huishouding.
Wat betekent een duurzame gemeenschappelijke huishouding?
Volgens vaste jurisprudentie zijn voor de bepaling van de door artikel 7:267 BW vereiste duurzame gemeenschappelijke huishouding, alle omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, van belang.
Daarbij geldt dat slechts in geval van bijzondere omstandigheden een samenleven van kind en ouders – na het zelfstandig worden van het kind – aangemerkt kan worden als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Het is immers gebruikelijk dat kinderen uitvliegen en dat doorgaans sprake is van een aflopende samenlevingssituatie.
“Van een gemeenschappelijke huishouding zal meestal sprake zijn als de woonkosten en/of kosten van levensonderhoud worden gedeeld, huishoudelijke taken worden uitgevoerd, gezamenlijke huisinrichting of gebruiksvoorwerpen worden aangeschaft, samen wordt gegeten, vrije tijd samen wordt doorgebracht en/of de ander wordt verzorgd.” Vide ECLI:NL:RBNHO:2017:11556 r.o. 5.4.
“De duurzaamheid kan worden afgeleid uit objectieve factoren zoals de tijd dat de gemeenschappelijke huishouding bestaat en subjectieve, zoals de bedoeling van de huurder en de samenwoner.” Vide ECLI:NL:RBNHO:2017:11556 r.o. 5.7.
Uit het voorgaande volgt dat het van belang is om de gemeenschappelijke duurzame huishouding goed te onderbouwen als huurder danwel goed te toetsen als verhuurder. Dit blijkt in de praktijk soms lastig. De huurder dient goed beslagen ten ijs te komen.
De advocaten van AssumDelft Advocaten N.V. zijn goed op de hoogte van de ins en outs omtrent het huurrecht. Wij zijn u hierbij graag van dienst. Wij staan zowel huurders als verhuurders bij in geschillen omtrent (mede)huur. Neem contact op via cb@assumdelft.nl of 033 – 4321 957.
Geef een antwoord